一、✅ 主流可抵押（最容易批、利率低）

1. 70 年商品住宅（全款 / 已结清按揭）

• 产权清晰、有不动产权证、无查封无纠纷

• 房龄：主流≤30 年，优质地段可放宽至 35–40 年

• 面积：一般≥40–50㎡（核心区可放宽至 30㎡）

• 抵押率：70%–85%（评估价）

• 年限：最长 20–30 年

2. 已还清贷款的住宅（一押）

• 最受欢迎，利率最低（年化约 2.3%–3.5%）

3. 按揭未结清住宅（二押 / 二次抵押）

• 可办 “二押”，不用先还清原贷款

• 额度 = 评估价 × 抵押率−剩余本金

• 利率略高（约 3.5%–4.5%）

二、✅ 可抵押但条件严（商用 / 特殊住宅）

1. 40/50 年产权：公寓、商住两用房

• 抵押率：50%–60%

• 利率：4.5%–6%，年限≤10 年

• 要求：地段好、楼龄新、易出租

2. 别墅（独栋 / 联排 / 双拼）

• 产权清晰可办

• 超大面积、偏远别墅受限

3. 商铺、写字楼、办公楼

• 独立产权、地段佳、租金稳定

• 抵押率50% 左右，年限≤10 年

4. 房改房 / 已购公房

• 需补地价、单位同意上市、可交易

5. 满 5 年经济适用房 / 安置房

• 满上市年限、补缴土地出让金后可抵押

6. 优质厂房 / 仓库

• 产权全、手续齐、符合环保

• 仅部分银行受理

三、❌ 基本不能抵押（银行普遍拒）

1. 小产权房（无国家不动产权证）

2. 未满年限的经适房 / 动迁房

3. 公益房产（学校、幼儿园、医院等）

4. 查封、冻结、涉诉、产权有争议

5. 部分老旧危房、文物保护建筑

6. 保障房、廉租房、公租房（无完整产权）

7. 土地性质为集体用地（非出让）

四、2026 年银行通用门槛（安徽 / 芜湖参考）

• 房龄：≤30 年（优质可至 40 年）

• 面积：≥40–50㎡

• 产权：无抵押 / 可二押、无查封、共有人全同意

• 土地：出让性质（非划拨 / 集体）

• 状态：可正常交易、无违建、可入户

五、一句话总结